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La loi N° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite Loi ELAN, est parue au Journal officiel du 24 novembre 2018.

Elle comporte en son article 179, une réforme du diagnostic de performance énergétique dont on peut craindre l'impact en termes de responsabilité des diagnostiqueurs::

  • En effet jusqu'à présent, le dernier alinéa de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoyait que "l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative".

Sur le fondement de ce texte, la jusrisprudence à élaboré un régime de responsabilité des diagnostiqueurs qui distingue le DPE des autres diagnostics techniques, lesquels ont pour objectifde garantir l'acquéreur contre la survenance d'un risque (termites, amiante,etc...).

En effet à ce jour, la plupart des juridictions retiennent que puisque le DPE a une valeur simplement informative, le préjudice de l'acquéreur en cas d'erreur du diagnostiqueur , ne comprend pas les travaux d'isolation ou de chauffage nécessaires pour mettre le bien en conformité avec les conclusions du DPE, mais se limite a une notion de perte de chance d'acquérir un bien moins énergivore, ou dans certains cas à un différentiel de consommations pendant la durée de validité du DPE
 

  • Dans le cadre des débats parlementaires sur la Loi ELAN, l'Assemblée nationale a souhaité rendre le DPE "opposable" c'est-a-dire générateur de droits, l'objectif annoncé étant de renforcer les qualités énergétiques du parc immobilier francais.

Le Sénat s'est opposé à ce projet, faisant valoir que les DPE ne sont pas suffisemment fiables au regard des méthodes de calcul actuellement en vigueur, et que l'opposabilité du DPE entrainerait une augmention des contentieux pesant sur les entreprises.

La commission mixte paritaire à tranché ce débat, en retenant le principe de l'opposabilité du DPE avec cependant deux tempéraments qui sont repris dans les termes de la nouvelle loi.

L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit donc désormais en son dernier alinéa; que:

"L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire. des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n'ont qu'une valeur informative".

Le contenu du DPE est ainsi rendu opposable,avec cependant les deux tampéremments suivants:Les recommandations accompagnant le DPE conservent une valeur informative; à contrario, le diagnostiqueur deviendrait de fait concepteur de l'mmeuble au regard de sa performance énergétique puisqu'il émet des recommandations d'améliorations.

Il demeure que la jurisprudence aura à déterminer les éléments qui, au sein du DPE, seront jugés opposables: s'agira-t-il seulement de l'étiquette énergétique obtenue, ou également du descriptif de l'immeuble?

Dans ce dernier cas, qui correspond à une lecture littérale de la Loi, les acquéreurs seraient en droit de solliciter une mise en conformité de l'immeuble avec le descriptif contenu dans le DPE.

Il s'ensuivrait une augmentationdu risque de responsabilité des diagnostiqueurs, à proportion des travaux d'isolation ou de chauffage nécessaires pour atteindre le descriptif annoncé par le diagnostic.

L'application de la nouvelle Loi est repoussée ai 1er janvier 2021, afin de laisser le temps aux pouvoirs publics  de "fiabiliser" les DPE, c'est-a-dire de modifier la réglementation applicable.

Au regard de cette évolution législative dont l'impact est difficilement mesurable en l'état, il faut s'attendre à ce que les acquéreurs comme les locataires, prennent argument de ce renforcemant des effets du DPE pour multiplier les recours.

L'attention à porter à la rédaction des diagnostics et des ordres de mission s'en trouve accrue pour les diagnostiqueurs.


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